Realitatea pe care o traversam acum poate fi descrisa, simplu, astfel: a (re)venit vremea investitiilor in imobiliare. Mai ales pentru cine analizeaza alternativele de plasament pe care le ofera piata financiar-bancara in acest moment.

Trei caracteristici ale pietei financiar-bancare si imobiliare, care se inregistreaza in aceasta perioada  si care se vor mentine inca o buna bucata de timp, arata ca imobiliarul, ca debuseu investitional pe termen lung, poate reveni cu succes in atentia investitorilor.

 

1. Raportul dintre pretul pe metrul patrat (mp) si salariul mediu pe economie – adica cifra care indica accesibilitatea pietei imobiliare la momentul analizat. Daca acest raport este mai mic de 2 inseamna ca nu exista interes investitional.  Acest lucru se intampla in doua situatii: ori piata nu este atractiva (geografic, economic, politic, etc) ori este saturata. Romania a avut o piata neatractiva la inceputul anilor 2000, cand acest indice a fost mai mic de 2, preturile imobilelor erau foarte mici, dar se derulau foarte putine tranzactii, iar proiectele imobiliare erau aproape inexistente.

Cand indicele de accesibilitate are valori intre 2,4 si 2,8 piata este stabila si interesanta pentru investitori, adica a ajuns la un echilibru ce reflecta corect realitatile din teren – preturi si venituri. A fost situatia dintre anii 2005-2006, scurta de altfel.

 

Ei bine, in momentul in care indicatorul depaseste, pana la cer,  limita de mai sus, se ajunge la ceea ce s-a  numit o “bula” a pietelor, adica la o crestere exagerata, neconforma cu realitatea. Sau, mai bine spus, conforma cu o realitate deformata. A fost perioada 2007-2008, cand indicele a depasit valoarea de 5.

 

Dar, cum orice “bula” se sparge la un moment dat pe un pretext al contextului economic, in 2009 declansatorul a fost criza financiara globala, care a dus pietele de la extaz la agonie aproape peste noapte.  Agonia a tinut aproape un an si, incepand cu anul 2010, tranzactiile imobiliare au inceput sa reapara timid. De atunci au crescut in fiecare an si au atins in 2014   nivelul de varf din ultimii 6 ani.

 

Suntem acum , ca raport dintre preturi si nivelul salariului mediu, foarte aproape de situatia din 2006, adica la punctul de echilibru, dupa ce pretul pe mp a scazut continuu si a ajuns la cel mai mic nivel din ultimii 8 ani, iar salariul mediu pe economie a crescut, foarte modest, dar suficient incat indicatorul de accesibilitate sa arate favorabil investitiilor.

 

2. Nivelul dobanzilor la creditele ipotecare si imobiliare. Practic, piata bancara ofera acumcele mai mici dobanzi si costuri aferente (insumate acestea dau renumitul DAE – dobanda anuala efectiva) din ultimii 10 ani. Este vorba aici atat de imprumuturile in lei, cat si despre cele in euro.

 

Daca vrem sa cumparam in scop investitional, trebuie sa calculam randamentul chiriei si gradul de lichidizare.

 

3. Randamentul pe chirii si amortizarea investitiei. Cel mai important aspect de luat in seama  este insa randamentul.

 

Un credit nu este un scop in sine ci mijlocul prin care ne atingem un obiectiv. Dobanda este costul platit pentru atingerea acestui obiectiv. De exemplu daca vrem o locuinta, trebuie sa evaluam daca valoarea dobanzii merita ceea ce obtinem: confort, spatiu mai mare, gradina, relocare, etc. Daca vrem sa cumparam ins cop investitional, trebuie sa calculam randamentul chiriei si gradul de lichidizare.

 

Cu alte cuvinte, cumpar o locuinta, sa spunem, cu un credit. Doua intrebari trebuie sa aiba un anumit raspuns: daca inchiriez, venitul din chirie acopera rata la banca? Si care este perioada de amortizare a investitiei?

Alte doua detalii fac diferenta comparativ cu perioadele trecute: increderea populatiei si, respectiv,comportamentul acesteia din ultimele 12-18 luni. Mobilitatea fortei de munca a mai crescut, au aparut meserii si joburi noi care aduc venituri diversificate, astfel ca si consumul a inceput sa creasca. Acesti factori au determinat indirect si cresterea chiriilor (un argument in favoarea achizitiei imobiliare in scop investitional), mai ales in orasele mari – centre universitare cu predilectie.

 

Prin urmare, acum este acel moment dintr-un ciclu economic, favorabil si accesibil investitiilor imobiliare pentru ca face sens un imprumut in scop investitional atata vreme cat randamentul generat de achizitie acopera cheltuielile asociate cu aceasta.

 

Analizeaza, compara, informeaza-te, ia-ti un sfatuitor si treci la treaba: imobiliarele redevin alternativa pe termen lung.